Der Bundesfinanzhof schockt Immobilienfonds-Anleger
Ein Plädoyer für die Schiffsbeteiligung!
Mit zwei neuen Urteilen bricht der Bundesfinanzhof
mit dem 4.Bauherrenerlaß, der Initiatoren und Anlegern von
geschlossenen Immobilienfonds über 10 Jahre eine gewisse Rechtssicherheit
gab, was zu den Herstellungskosten von Gebäuden und was zu
den weichen Kosten in der Fondskonzeption gehört. Doch mit
den beiden Urteilen (Az: IV R 40/97 und IX R 10/96) könnten
Steuervorteile künftig erheblich schrumpfen - Initiatoren müssen
endgültig umdenken und neue Produkte erfinden.
In den Urteilen gehen beide Senate davon aus,
daß bestimmte Kosten, wie z.B. Provisionen für die Eigenkapitalvermittlung,
Gebühren für Mietgarantien und für Treuhänderleistungen
nicht als Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Dies war
bisher möglich durch den 4. Bauherrenerlaß und gängige
Praxis.
Die nunmehr einheitliche Rechtsprechung der zuständigen
BFH-Senate könnten die Finanzverwaltung veranlassen, den 4.Bauherrenerlaß
zu ändern oder gar aufzuheben. Damit würden die ohnehin
bereits eingeschränkten "Steuerspar- möglichkeiten"
der geschlossenen Immobilienfonds ein weiteres Mal deutlich sinken.
Die Aufhebung dieses Erlasses aus dem Jahre 1990, der sozusagen
das "Grundgesetz geschlossener Fonds" darstellt, ist deshalb
zu befürchten, weil der IV. Senat des BFH befand (Az: IV R
40/97), dass Provisionen, die für die Eigenkapitalvermittlung
eines geschlossenen Fonds entrichtet werden, nicht sofort abzugsfähige
Betriebsausgaben darstellen, sondern als Kosten im Zusammenhang
mit Erwerb und Bebauung des Grundstücks anzusehen sind.
Ähnlich hatte der IX. Senat in seinem Urteil
(Az: IX R 10/96) die Auffassung vertreten, dass ein Anleger, der
sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt ganz generell
bestimmte "Gebühren" (Mietgarantien, Treuhänderleistungen)
nicht als Werbungskosten absetzen darf.
Beide erkennenden Senate gelangen zu der Auffassung,
dass der Sofortabzug einer Eigenkapitalvermittlungsprovision bei
einem geschlossenen Immobilienfonds generell nicht in Betracht kommt.
Hier wendet sich der BFH gegen den Bauherrenerlass, in dem festgelegt
wurde, dass Provisionen bis zu sechs Prozent den Werbungskosten
zugerechnet werden können. Damit beschert uns der Bundesfinanzhof
in seiner großen Güte wieder eine Rechtsprechung, an
der die Branche lange zu kauen hat.
Sicherlich wird die Finanzverwaltung eine Vertrauensschutzregelung
für Immobilienfonds vorsehen, wie es sie bei früheren
Änderungen auch schon gegeben hat. Aber sicher kann sich keiner
sein, wenn man bedenkt, was uns die Verwaltung und die Gesetzgebung
in den letzten Jahren alles geboten hat.
Für die Initiatoren geschlossener Immobilienfonds bedeuten
die BFH-Urteile wohl endgültig den Anschied von umsatzstarken
Steuerspar-Immobilien.
Plädoyer für die Schiffsbeteiligung
!
Diese Rechtsprechung kann die Konzeption von Schiffsbeteiligungen
gar nicht treffen, weil selbst dann, wenn alle weichen Kosten in
die Herstellungskosten gerechnet würden, die negativen steuerlichen
Ergebnisse immer noch im Bereich der Nichtaufgriffsgrenze liegen,
also ca. bei 50 %. Dies liegt natürlich in der Abschreibungsdauer
von Schiffsbeteiligungen begründet.
Aber losgelöst davon ist eine Schiffsbeteiligung
durch ihre hohen, fast steuerfreien Ausschüttungen (Tonnagesteuer)
zum renditeträchtigsten Kapitalanlageangebot überhaupt
geworden. Steuerfreie Renditen von 10 - 12 % über die Laufzeit
sind natürlich ein starkes Argument.
Immobilienfonds haben, unter Anwendung der oben
zitierten Urteile, keinerlei Attraktivität mehr, weil die Anfangsverluste
entfallen und die ohnehin magere Rendite von 4 - 6% auch noch der
Besteuerung unterliegt. Dagegen ist ein gut verzinsliches Sparbuch
unter Berücksichtigung des Sparerfreibetrages fast ein Thriller!
Unsere derzeitigen Topangebote, die wir für
absolut empfehlenswert halten sind das MS "CAPE DARBY"
von König & Cie., sowie das MS "CONTI GÖTEBORG"
der Conti-Gruppe.
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